2025年、韓国特有の住宅賃貸システムである「チョンセ（전세、傳貰）」は重要な転換点を迎えています。2024年初頭、韓国の国土交通部長官は「チョンセは時代が過ぎ去ったシステムである」と述べ、韓国の住宅市場における大きなパラダイムシフトの可能性を示唆しました。
チョンセとは：韓国独自の住宅金融イノベーション
チョンセは以下のような特徴を持つ独特の賃貸契約形態です：
- 賃借人は月々の家賃の代わりに多額の保証金を支払う
- 一般的な契約期間は2年
- 保証金は不動産登記簿に優先抵当権として法的に保護される
- 賃貸人は契約期間中、保証金を自由に使用・投資可能
- 契約終了時に保証金は賃借人に返還される
ソウルでは、平均的なチョンセ保証金は6億8000万ウォン（約52万ドル）で、平均的なアパート価格12億7000万ウォンの約54％を占めています。注目すべきは、韓国の一般的な月極賃貸契約でも多額の保証金が必要とされ、保証金が1億ウォン未満の物件は賃貸市場の1％未満しかないことです。
歴史的背景と市場の発展
現代のチョンセシステムは、金融システムが著しく未発達だった1970年代のソウル急速工業化期に登場しました。シャドーバンキングシステムとして機能し、以下のような市場ギャップを埋めました：
- 金融システムの制限
- 企業融資中心の未発達な個人向け信用市場
- 住宅購入者向けモーゲージへのアクセス制限
- 個人向け信用格付けシステムの不在
- 市場ソリューション
- 保証金を通じた不動産投資家へのレバレッジ提供
- 購入困難な層への住宅アクセス提供
- 賃貸人の家賃滞納リスクの解消
このシステムの韓国金融界における重要性は顕著で、現在のチョンセ保証金総額は1.5兆ウォンを超え、韓国株式市場時価総額の75％に相当します。
現代における構造的課題
システムは現在、複数の構造的課題に直面しています：
- 金融市場の進化
- モーゲージシステムの後発的発展（2000年代以降）
- 保守的なLTV規制（9億ウォン未満の住宅は40％制限、15億ウォン超は0％）
- 多くの賃貸人は次のチョンセ契約者を通じる以外に既存のチョンセ保証金をリファイナンスできない
- 投資環境の変化
- 個人投資家の投資選択肢拡大（グローバル株式、暗号資産、VC、REIT）
- チョンセ保証金の機会費用増大
- KOSPIのグローバル市場対比での相対的低パフォーマンス
- 現在の市場リスク
- 保証金額が不動産価値を上回る「チョンセバブル」懸念の増大
- 保証金返還を脅かす「チョンセ詐欺」の急増
- 特定市場セグメントにおける「チョンセデフォルトリスク」の増大
- 弱者を標的とする「チョンセ詐欺」の蔓延
グローバル市場との比較と洞察
- 日本のトランジションモデル
- プロフェッショナルな管理会社が市場を支配
- 不動産所有と運営の明確な分離
- 大東建託やレオパレス21などの大手管理会社が2％未満の空室率を維持
- 標準化された管理サービスによる入居者満足度向上
- 米国の市場構造
- PropTech主導の個人賃貸人市場
- 高い家賃負担（2023年のニューヨークでは所得の66.9％）
- 不動産管理のための技術プラットフォームの広範な利用
- 入居者スクリーニングと信用確認の重視
- 韓国の特異な位置づけ
- 現在は比較的低い住宅費用負担（韓国14.7％、日本21.8％、米国18.3％）
- プロフェッショナルな管理会社の存在感増大
- PropTechソリューションの台頭
市場の変革と将来展望
チョンセから月極賃貸への移行には以下のような構造的変化が伴います：
- 財務的影響
- 月々の住宅費用の潜在的増加
- 例：5億ウォンの物件がチョンセ（4億ウォン保証金）から月極賃貸に移行した場合、月々のコストが120万ウォンから166万ウォンに増加する可能性
- 賃貸人のより安定的なキャッシュフロー
- 高度な入居者スクリーニングシステムの必要性
- プロフェッショナル管理の進化
- 専門的な不動産管理サービスの成長
- PropTechソリューションの統合
- 賃貸手続きの標準化
- メンテナンスとコミュニケーションシステムの向上
- 文化的変化
- グローバルスタンダードの賃貸慣行への移行
- 入居者の信用力重視の増大
- プロフェッショナルな不動産管理の重要性向上
- 賃借人・賃貸人関係の進化
戦略的含意
市場参加者への提言：
- 賃貸人
- プロフェッショナルな管理システムの採用
- サービス品質と入居者満足度の重視
- 透明なコミュニケーションチャネルの構築
- 効率的な運営のためのPropTech導入検討
- 賃借人
- より高額な月々の住宅費用への準備
- より厳格なスクリーニングプロセスへの対応
- プロフェッショナルに管理された物件の検討
- 強固な信用プロファイルの構築
- 不動産管理者
- 標準化された管理システムの開発
- テクノロジーソリューションの実装
- サービス品質指標の重視
- 透明な運営を通じた信頼構築
チョンセから月極賃貸への移行は、韓国の住宅市場構造における根本的な変化を表しています。この変化は課題をもたらす一方で、賃貸市場を近代化し、韓国の住宅文化の独自性を維持しながらグローバルスタンダードに近づける機会も提供しています。
この移行の成功は以下の要因に大きく依存します：
- 移行を支援する堅固な金融商品の開発
- プロフェッショナルな不動産管理サービスの進化
- 規制枠組みの適応
- 新しい賃貸モデルの文化的受容